В пригороде Севастополя, возле сел Родное и Терновка, появятся новые коттеджные поселки, насчитывающие более 500 домов. Строить их намерены на бывших совхозных землях. Власти дали добро на комплексное развитие территории (КРТ) при условии строительства соцобъектов и передачи десяти процентов наделов участникам военной спецоперации. Но к проектам есть много вопросов.
— У села Родного существует "нарезка" с украинского периода, — объяснил индивидуальный предприниматель Алексей Васильковский, представляя проект на Градостроительном совете Севастополя. — Тогда была возможность строительства жилых домов на сельхозземлях, участки приобретали, чтобы там проживать. А при переходе в российское законодательство владельцы такую возможность потеряли, и они вынуждены идти путем КРТ.
Речь идет о трех территориях общей площадью более 40 гектаров, примыкающих к селам Родное и Терновка. Здесь находятся бывшие совхозные паи, выделенные жителям сел в украинские годы. Земля много лет простаивала и не обрабатывалась. Теперь ее предлагают застроить.
Васильковский сослался на результаты экспертизы, которая показала, что эти земли невозможно использовать для сельского хозяйства, поскольку их уже окружила жилая застройка. Но, чтобы начать строительство, нужно поменять вид разрешенного использования земли. Как оказалось, такую возможность для этих участков власти Севастополя предусмотрели еще при принятии правил землепользования и застройки в 2022 году.
Всего на трех участках планируется сформировать 465 наделов для ИЖС и четыре — коммерческого назначения. Коттеджи намерены построить в общем архитектурном стиле с белыми фасадами, одинаковыми крышами и заборами.
Кроме того, авторы предложили включить в проект КРТ еще 13 гектаров сельхозземли. Эти участки также находятся в частной собственности, но владельцы готовы передать их городу в качестве социальной нагрузки. 6,5 гектара займет парк, два гектара в центре Терновки — школа. Остальную землю город получит для предоставления участникам СВО, там можно сформировать 46 участков.
Кстати, при обсуждении проекта не было твердо сказано, что владельцы земли возьмут на себя строительство школы и благоустройство парка. Видимо, этот вопрос будет решаться при составлении договора о КРТ.
Ситуации в Родном и Терновке отличаются. По сути, два разных проекта объединили в один. В Родном у наделов разные собственники, которые будут сами строить дома. По договору о КРТ их обяжут вести строительство в едином стиле, а также выделить часть территории для расширения дорог. В Терновке участки принадлежат двум владельцам. Планируется, что коттеджные поселки со всей инфраструктурой возведет один застройщик и будет продавать готовые дома.
Стоимость проекта оценивают в пять миллиардов рублей. Средства пойдут на строительство жилых домов, коммерческих объектов, инженерных коммуникаций и улично-дорожной сети. Срок реализации составит девять лет.
Законодательство позволяет изменить вид разрешенного использования земли при реализации проектов комплексного развития. И. о. замгубернатора Севастополя Максим Жукалов сообщил, что сделать это можно только после принятия генплана. Этот документ, напомним, разрабатывается для Севастополя с 2015 года и до сих пор не утвержден.
С одной стороны, благодаря проекту КРТ в села получится вдохнуть новую жизнь. Появятся новые жители, дороги, инфраструктура. Также он позволит ускорить выделение земли участникам СВО. Бойцам спецоперации право на бесплатные участки предоставили в Севастополе в декабре 2022 года. К настоящему времени землю получили 511 человек, а в очереди стоят более восьми тысяч.
С другой — под застройку уйдут сельхозземли, которые могли бы использоваться для выращивания винограда. В регионе действует приоритетный проект "Терруар Севастополь", направленный на развитие виноделия и винного туризма. Он насчитывает уже более 40 участников. Только в окрестностях села Родного создано свыше 15 винодельческих хозяйств. Это связано с особым составом почвы, которая идеально подходит для этой культуры, сообщил "РГ" глава Ассоциации виноградарей и виноделов Севастополя Александр Рыбченко.
— Село Родное находится в восточной части Крымских гор и защищено от резких перепадов температуры, — говорит Рыбченко. — Там уникальное место для виноградников: мягкий климат, определенное количество осадков, солнечный режим. И сама почва известняковая, что придает особую кислотность вину. Это привлекает потенциальных инвесторов, которые хотят присоединиться к сообществу виноделов.
Согласно проекту "Терруар Севастополь", виноделы могут перевести небольшую часть своей земли в другую категорию, чтобы построить винодельню и туристические объекты: мини-гостиницу, ресторан. Но на практике сделать это сложно.
— Конечно, села должны развиваться, чтобы повышалась их туристическая привлекательность. Но не за счет застройки сельскохозяйственных паев, потому что земли в Севастополе мало, — считает винодел.
Губернатор Севастополя Михаил Развожаев полагает, что застройки сельхозземли в Родном и Терновке не избежать. А проект КРТ позволит сделать это цивилизованным способом. Он потребовал следить за тем, чтобы дома не выросли раньше времени, до подписания договора со всеми условиями.
— Чтобы не вздумали там ничего строить! Когда все документы проработаем, приедем в муниципалитет, объясним людям, что там появится. И только после подписания договора будем приступать, — заявил он.
Комментарий
Вячеслав Горелов, экс-депутат Заксобрания Севастополя, член Градсовета:
— Некоторые земли сельхозназначения реально не используются. Чтобы вернуть их в оборот, необходимо проводить дорогостоящие мелиоративные работы. Это "длинные деньги", немногие готовы их вкладывать. Беда Севастополя и, скорее всего, Крыма заключается в том, что многие земли дают быструю отдачу только в случае их застройки. И это одна из проблем, которую Севастополю предстоит ощутить на себе. Все это происходит на фоне отсутствия генерального плана. До сегодняшнего дня, за десять лет пребывания в составе Российской Федерации, генеральный план так и не появился. Мне кажется, это удобно тем, кто принимает решение о застройке тех или иных территорий.
