Сенаторы во главе с Валентиной Матвиенко внесли в Госдуму проект федерального закона, согласно которому нуждающиеся в восстановлении здания и строения из реестра объектов культурного наследия будут собраны в отдельный реестр, сообщает портал «Законы стройки». Планируется создать масштабный список, пополнив его информацией не только о самих памятниках, но и о том, чем их восстановление может быть интересно в инвестиционных целях.
Законопроект предлагает объединить и разместить информацию об исторических объектах, нуждающихся в восстановлении, на площадке Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС). В сведения хотят включить не только техническую информацию о самих зданиях и их текущем состоянии, но и об охранных обязательствах и ограничениях использования, а также об объеме и ходе работ по восстановлению, аналитические и статистические материалы и так далее. Это поможет потенциальным инвесторам получить полноценную картину имеющихся ОКН-вариантов в разных регионах, оценить и сравнить предлагаемые объекты и рентабельность их восстановления.
Игроки рынка недвижимости, которые имели и продолжают иметь дело с объектами культурного наследия, оценивают новый документ положительно. «Долгое время сохранению исторических зданий не уделялось должного внимания, что повлекло за собой их существенное обветшание и разрушение. Сегодня таких объектов много по всей стране, они продолжают разрушаться и остаются в «слепой зоне», хотя при должном внимании способны принести много пользы, в том числе для развития внутреннего туризма. Восстановление таких зданий сегодня требует значительных вложений и, как правило, невозможно только за счет бюджетных средств. В данном случае государство заинтересовано в привлечении инвестиций, чему может способствовать создание единого реестра таких объектов», — считает директор по правовым и корпоративным вопросам екатеринбургского холдинга «Деловой дом на Архиерейской» Артем Истомин.
«Идея должна дать положительный эффект. Понимание возможного последующего использования ОКН позволит более точно спрогнозировать доход инвестора от такого объекта после вложения средств в его реставрацию», — продолжает генеральный директор ГК «БЭЛ Девелопмент» Елена Комиссарова.
Елена Комиссарова генеральный директор ГК «БЭЛ Девелопмент» «При составлении такого реестра следовало бы обратить внимание на технические характеристики и приводить данные предварительного технического обследования, чтобы инвестор, помимо будущего дохода, смог максимально приближенно оценить и расходы на реставрацию объекта. В своей практике мы не отметили каких-то материальных преференций, однако возвращение утраченной красоты объектов культурного наследия не остается незамеченным городскими властями. К застройщикам, которые показывают свое бережное отношение к городской застройке, и городские власти относятся с большим доверием, но контроль со стороны государственных органов всегда жесткий. Работа с историческими зданиями — не самый простой способ извлечь прибыль, так как в процессе реставрационных работ зачастую возникают непредвиденные затраты после вскрытия отдельных элементов и конструкций. Помимо затрат на восстановление памятников возникают и затраты на проведение археологических раскопок и изысканий в случае наличия сохранившегося культурного слоя. По нашему опыту скажу, что инвестиции и время, затраченные на объект культурного наследия, обычно в 2-2,5 раза превышают объемы при новом строительстве. Также следует учитывать, что для каждого отдельно взятого земельного участка или объекта утверждены режимы и регламенты, охранные обязательства».
Как напоминает собеседница «Бизнес FM», чаще всего реставрация и приспособление исторических зданий к современному использованию является меценатством, но реализация таких проектов может иметь и экономический смысл. «Целостность культурной среды и восстановление исторического наследия считаются основой городской регенерации. Из обременения здания-памятники превратились в ресурс, имеющий большой потенциал — как экономический, так и социальный. И без частных инвестиций сохранение памятников в нынешних условиях невозможно», — уверена Елена Комиссарова.
«Надо понимать, что инвестиции в ОКН — это не про быстрые деньги, и в целом они редко могут принести значительную прибыль. Здесь инвестор скорее меценат, вносящий вклад в сохранение культурного и исторического наследия родного города, региона, страны», — соглашается с коллегой Артем Истомин. И особо подчеркивает: помимо трудоемкости и значительных финансовых затрат при восстановлении объектов ОКН, сегодня для инвесторов существует еще один сдерживающий фактор — отсутствие свободного доступа к информации по объекту.
Артем Истомин директор по правовым и корпоративным вопросам холдинга «Деловой дом на Архиерейской» «В настоящее время все базы и документы находятся в разрозненном состоянии на сайтах различных ведомств, либо у ведомства вообще нет сайта. Оперативно и быстро, в онлайн-режиме ни один инвестор, даже имея штат юристов и инженеров, собрать информацию не может — что, безусловно, критично влияет на сроки реализации реставрационных проектов. Сегодня мы собираем ее из разных источников: на сайте Управления государственной охраны объектов культурного наследия Свердловской области, на котором публикуются все приказы, на сайте Минкульта России, где есть информация о регистрационном номере ЕГРОКН. Запуск единой верифицированной базы, безусловно, упростит эту работу, сделает механизм более прозрачным и понятным для инвестора. Значительную пользу в работе с ОКН может принести и «единая библиотека знаний» с актуальными исследованиями, разработанными проектами и прочей профессиональной информацией, способной помочь инвестору в принятии взвешенного решения при реализации проекта».
О том, что информация действительно способна помочь, и помочь заметно, свидетельствует опыт проекта «Дом вдали», о котором портал «Бизнес FM» подробно рассказывал в августе 2023 года. Проект разработал механизм системной работы со старыми зданиями, по сути, создав своеобразный «ЦИАН для исторической недвижимости», то есть именно то, что сейчас уже на федеральном уровне новый законопроект предлагает еще раз создать для объектов культурного наследия.
Опытным полигоном для «Дома вдали» стал город Зарайск. «Самое главное — был разработан механизм расселения исторических многоквартирных зданий, их перевода в нежилой фонд и последующей передачи инвестору в аренду или выставления на продажу (пилотными были около десяти домов). Однако этого недостаточно, чтобы привлечь инвесторов к аренде или покупке объектов наследия: необходимо собрать информацию о зданиях и представить ее в удобном и понятном формате. Поэтому мы создали площадку, готовую собирать объекты, которые муниципалитеты в разных уголках России хотят предложить инвесторам. Так, чтобы вся информация об исторических домах была не дозированно доступна на муниципальных торгах, а собрана в одном месте», — отмечала в беседе с «Бизнес FM» руководитель проекта «Дом вдали» Татьяна Минаева.
Вся информация, которую проект собирал об исторических домах, была четко разделена на две части. «И обе, мы уверены, крайне важны для инвесторов. Часть первая — все технические характеристики: кадастровый номер объекта и земельного участка, площадь здания, статус (если ОКН, то какого значения — федерального, регионального или муниципального) и так далее. Очень удобно, когда все эти сведения собраны воедино. А другая часть, скажем так, социально-историческая, дающая зданию шанс влюбить в себя инвесторов, для которых часто крайне важно вложиться в наследие, принести пользу своему городу», — поясняла Татьяна Минаева.
Итоговая презентация результатов проекта состоялась в Зарайске 25 октября 2022 года. Всего в базе оказалось 26 городских объектов, к концу лета 2023 года сделки прошли по четырем зданиям, сейчас, наверное, уже больше. И были планы на Коломну, Дербент, Ростов-на-Дону, Самару, Вологду… Возможно, авторам нового ОКН-реестра (если таковой решено будет создать) имеет смысл, не тратя время на изобретение велосипеда, взять за основу наработки «Дома вдали». Тем более, что инвестиционно-практические результаты этого проекта подтверждают верность его теоретического подхода.
