Для юга России, где земля — востребованная и дорогая, особенно актуален ее учет. Фактические площади земельных участков иногда сильно отличаются от того, что значится на учете в ЕГРН. Это серьезная проблема, которая уже приводит к различным негативным последствиям, причем не только для бизнеса, но и для простых граждан.
Ранее мы уже писали о судебных тяжбах вокруг земель бывшего колхоза "Заря коммунизма" в Ростовской области, где несколько десятков собственников лишились своих участков из-за местных "дельцов", прибравших земли к рукам. Рассказывали о фермере из Волгограда, который более десяти лет не может воспользоваться принадлежащей ему землей из-за нарушений при кадастровых работах и недостоверной информации в ЕГРН. Писали о кубанских фермерах, которые пытаются бороться с монстрами-агрохолдингами, и так далее. Таких примеров в ЮФО десятки, если не сотни.
Наиболее резонансным примером последних лет стали события в Сочи, где прокуратура возбудила уголовное дело, арестовала более 100 тысяч земельных участков и изымает их, мотивируя это якобы незаконным выделением земли из особо охраняемых природных территорий (ООПТ) Сочинского нацпарка. Ранее эти земли были официально зарегистрированы в государственных реестрах, некоторые участки за 30 лет сменили по пять-шесть собственников и даже больше. Все сделки с землей регистрировало государство, с нее платили налоги, и за эти годы у краевых властей не возникало никаких вопросов по поводу ее правового статуса.
Сейчас же оспариваемыми стали участки, принадлежащие самым разным категориям граждан, в том числе многодетным семьям и участникам СВО. На защиту людей встали юристы и независимые эксперты. Они проанализировали правоустанавливающие документы на Сочинский нацпарк, материалы лесоустройства по нему и выявили системные несоответствия.
— Нашу позицию из десятка пунктов, которые доказывают неправомерность действий сочинских правоохранительных органов, поддержал Верховный суд — уже в 135 определениях по отмене решений нижестоящих судов Кубани. Они начали изымать земли до вынесения приговора по уголовному делу и установления вины, что препятствовало сбору доказательств и нарушало права граждан. Несмотря на серьезное сопротивление некоторых должностных лиц, нам удалось найти документы, подтверждающие, что изъятые участки не входят в официальные границы Сочинского национального парка. Говоря простым языком, информация о правоустанавливающих документах нацпарка в материалах лесоустройства не соответствовала документам, что приводило к ошибкам в расчетах его площади, — говорит глава общероссийской общественной организации "Российское объединение домохозяйств и землепользователей" Татьяна Поливанова.
По ее словам, аргументами прокуратуры стали материалы лесоустройства 1997 года, которые не являются правоустанавливающими документами и содержат грубые ошибки. Акты натурного обследования участков, как было доказано, также часто не соответствуют действительности. А заключение сотрудника нацпарка Самсонова, на которое опиралась прокуратура, не может быть единственным доказательством. Ведь к нему не приобщили материалы лесоустройства, на которых оно якобы основывалось. Эти материалы не были истребованы судами, не исследованы и им не дали правовую оценку. И так далее.
— Нам пришлось дойти до Верховного суда, который все-таки встал на сторону людей, уже системно отменяя решения кубанских судов. ВС РФ указал на нарушение конституционных, гражданских и процессуальных прав ответчиков. Оспаривая материалы лесоустройства в судах, что получилось сделать лишь через Москву, мы, по сути, выполняем то, на что указал Верховный суд, — говорит Поливанова.
28 января 2025 года теперь уже Конституционный суд постановил пересмотреть все дела об изъятии участков вокруг нацпарка. Он указал, что в границах ООПТ собственникам должны быть предоставлены равноценные участки либо выплачена денежная компенсация. Но и тут не все так просто.
— В своем решении КС РФ указал, что все земельные участки, оказавшиеся в особо охраняемой природной территории, должны быть изъяты в пользу Российской Федерации, а их владельцам местные органы власти обязаны предоставить равноценные. Если предоставить их невозможно, то полагается денежная компенсация, которая в соответствии с постановлением КС должна выплачиваться из местного бюджета. Однако в Сочи свободной земли практически нет, а финансовые возможности у местных органов власти крайне ограничены. В результате это может привести к значительному "обесцениванию" имущества: согласно краевому законодательству, на практике нередко предлагают суммы порядка 300 тысяч рублей за участок. Это даже близко не соответствует рыночной стоимости земли в данном регионе, — говорит Татьяна Поливанова. — Кроме того, встречается "частичное наложение", когда только часть участка якобы попадает в особо охраняемую природную территорию. Верховный суд стоит на той позиции, что изымать нужно лишь ту часть, которая действительно входит в границы нацпарка, а Конституционный суд — на том, что участки, оказавшиеся в ООПТ, подлежат изъятию полностью, что создает дополнительную правовую коллизию.
Сочи стал эпицентром громких земельных споров в России. Например, в прошлом году федеральные СМИ рассказывали о деле жителя города Николая Пруидзе, которого признали виновным в мошенничестве, несмотря на наличие у него документов на землю. После проигрыша администрацией Сочи одного из судов прокуратура края изменила позицию и заявила, что участок не муниципальный, как заявлялось ранее, а федеральный. Это привело к возбуждению уголовного дела и заключению Пруидзе под стражу.
В декабре 2024 года Российское объединение домохозяйств и землепользователей направило в прокуратуру края запрос с просьбой разъяснить ряд вопросов, включая информацию о результатах госэкспертизы, где было указано на возможную фальсификацию подписи в материалах дела. Проводилась ли проверка по данному факту и на каком основании были приняты решения, игнорирующие выводы государственной экспертизы? Первоначально ведомство обещало представить ответ до нового года, однако, несмотря даже на несколько напоминаний, на данный момент официального комментария не поступило.
— Проблема с регистрацией земель имеет системный характер, — подчеркивает Татьяна Поливанова. — Еще несколько лет назад в рамках президентского гранта мы провели пилотный проект инвентаризации земель СНТ и ДНТ в ЮФО и доказали, что сделать это можно быстро и эффективно, практически без бюджетных средств. Но на местах столкнулись с серьезным сопротивлением. Это неудивительно: неразбериха в учете открывает многочисленные лазейки для злоупотреблений и незаконных схем. Речь идет о миллиардах рублей, фактически украденных у жителей России.
Решения Верховного и Конституционного судов по делу в Сочи стали важным шагом к восстановлению справедливости. Однако стране нужно системное и прозрачное решение, которое обеспечит гражданам надежную защиту их прав и исключит возможность подобных конфликтов в будущем.
Прямая речь
Андрей Чуцков, адвокат:
— Решение Конституционного суда РФ, безусловно, важный и ожидаемый шаг в решении проблем с земельными участками. Это только начало, но оно уже показывает, что государство признает наличие серьезных проблем в этой сфере. Например, с 1 марта теперь невозможно зарегистрировать землю, если в реестре нет данных о границах участка. Это, конечно, правильное решение, хотя и запоздалое. Однако люди ждут не только таких мер, но и справедливости в отношении чиновников, которые принимали незаконные решения по распределению земель. Но самое главное — это доверие людей к государству. Оно будет зависеть от того, как власти станут возмещать убытки, причиненные их действиями. Пока это часто делается формально, для галочки. Если государство начнет реально компенсировать ущерб, это станет серьезным шагом к восстановлению справедливости и доверия.
