Рынок новостроек бизнес-класса в Москве переживает значительные изменения: при растущей себестоимости строительства и высокой ключевой ставке спрос постепенно смещается от ипотечных покупателей к клиентам с собственными средствами. Управляющий партнер, акционер ГК «Основа» Олег Колченко рассказывает, как застройщики адаптируются к условиям дорогой ипотеки и почему не стоит ожидать снижения цен.
Реструктуризация: как поменялся спрос в «бизнесе»
Рынок новостроек бизнес-класса Москвы, как и другие сегменты, отреагировал на отмену программы льготной ипотеки. Однако нужно понимать, что бизнес-класс более устойчив к подобным изменениям, чем, скажем комфорт-класс, где по ряду проектов доля ипотечных сделок могла доходить до 85% и более. Покупатели новостроек бизнес-класса всегда были ориентированы в том числе и на программы рассрочки как инструмент, который сегодня становится альтернативой ипотечных программ.
Действительно, по данным Росреестра, в Москве в июне-октябре 2024 года было зарегистрировано более 7,8 тыс. сделок по ДДУ. По сравнению с предыдущими четырьмя месяцами этого же года число зарегистрированных договоров снизилось на 17%. Однако эти данные касаются только ДДУ и не учитывают сделок по договорам купли-продажи (в том числе предварительной) или через аккредитивы. В наших проектах мы фиксировали рост объемов продаж на 2% в августе по сравнению с июлем. А в сентябре по сравнению с августом наблюдали более высокие показатели – реализация выросла на 26% в квадратных метрах и на 17% в выручке.
Отмена льготной и IT-ипотеки и ужесточение условий по другим кредитным программам отразились скорее на структуре спроса, а не на его объеме. В Москве в октябре 2024 года около 39% договоров долевого участия в новостройках бизнес-класса было заключено с использованием ипотечных средств, что значительно ниже показателя второго квартала, когда доля таких сделок составляла 74%. В наших проектах это снижение оказалось не менее выраженным: если во II квартале 63% сделок сопровождалось привлечением ипотеки, то в III квартале доля ипотечных покупателей снизилась до 42%. Таким образом, структура спроса изменилась. Прежде всего это произошло благодаря переориентации клиентов на программы рассрочки.
Стабильная аудитория: кто будет покупать новостройки в эпоху дорогой ипотеки
Это понимание имеет ключевое значение для прогноза развития московского рынка новостроек. Застройщики будут стремиться осваивать сегменты, где покупатели менее зависимы от ипотеки, что особенно актуально для бизнес-класса. В наших проектах с начала года около 51% сделок было связано с ипотечным кредитом, тогда как 49% покупателей обходились без него, что свидетельствует о значительной независимости части клиентов от заемных средств. Доступная ипотека действительно привлекала в бизнес-класс клиентов, которые без нее не смогли бы позволить себе жилье этого уровня. При этом отмена льготной ипотеки затронула только жилые комплексы – апартаменты изначально не подпадали под госпрограммы, и на этом сегменте отмена и изменение условий программ не отразились в принципе.
В бизнес-классе остается немало покупателей, которые традиционно не нуждаются в ипотеке – это владельцы бизнеса с крупными сбережениями, готовые вложить накопленные средства в недвижимость, и инвесторы, в том числе из регионов, где растет активность в обрабатывающей промышленности, машиностроении и сельском хозяйстве. Да, в предыдущие годы и эти клиенты использовали недорогую ипотеку как вспомогательный инструмент, чтобы не извлекать одномоментно собственные деньги из бизнеса. Сегодня эти клиенты стремятся приобрести в Москве активы, сочетающие ликвидность и доступность, и новостройки бизнес-класса оказываются для них оптимальным выбором.
Проинфляционные факторы: почему цены на «бизнес» радикально не снизятся
Одним из лучших индикатором динамики рынка новостроек бизнес-класса можно считать среднюю стоимость квадратного метра. Несмотря на снижение спроса со стороны ипотечных клиентов и усиление конкуренции, этот показатель продемонстрировал стабильность. В среднем квадратный метр продается за 471 тыс. рублей. В годовом же измерении разница вполне стандартна: в октябре 2023 года стоимость «квадрата» составляла 437 тыс. рублей, что означает рост на 8% за год.
На основе этих данных можно сделать прогноз: несмотря на высокую ключевую ставку, дорогую ипотеку и прочие факторы, снижения цен ожидать не стоит. На это есть много причин, и в первую очередь это рост себестоимости строительства. Ужесточение кредитно-денежной политики и повышение ключевой ставки лишь ускоряют этот процесс, увеличивая стоимость техники, стройматериалов, а главное – заемных средств, доля которых в себестоимости квадратного метра выросла с 5-7% до 20-25%.
Новые тенденции рынка
Очевидно, что период высокой стоимости ипотеки продлится достаточно долго. Это означает, что рано или поздно можно ожидать новые меры для поддержки строительной отрасли. Строительство – это огромный сегмент экономики, в котором задействованы тысячи предприятий и миллионы людей.
Что касается рынка новостроек бизнес-класса, то здесь мы ожидаем усиления конкуренции, так как в этом сегменте увеличится активность застройщиков. Это значит, что продукт будет, с одной стороны, улучшаться по своим качественным характеристикам, а с другой стороны, станет более адаптивным (расширится линейка предложения по площади и цене).
Динамику стоимости квадратного метра прогнозировать пока сложно, но растущая себестоимость строительства скорее всего технически не позволит застройщикам пойти на заметное снижение цен. Однако девелоперы будут разрабатывать гибкие форматы продаж, включающие рассрочку, специальные ипотечные условия, скидки и бонусы, чтобы стимулировать активность клиентов.
